Thuê nhà hay mua nhà ở Đức ?

Bạn đang đi làm kiếm tiền và có ý định sống lâu dài ở Đức. Ở nhà, ba má giục mua nhà và bạn cũng sốt ruột khi giá nhà đất liên tục tăng. Vậy bạn có nên mua nhà không ?

Bài này mình chỉ đề cập tới vấn đề mua nhà hay thuê nhà dưới góc nhìn tài chính. Tuy nhiên, nếu bạn đã chán việc đi thuê nhà và muốn sở hữu 1 căn hộ cho riêng mình thì vẫn nên đọc hết bài để có 1 cái nhìn khách quan hơn.

Cũng xin nói rõ là mình không phải chuyên gia bất động sản, cũng chưa từng mua nhà ở Đức, nên sẽ không tránh khỏi sai sót. Các bạn cũng nên tìm đọc quyển “Kaufen oder Mieten” của Gerd Kommer. Những điều ghi trong quyển sách này cũng khá tương đồng bài viết của mình, nhưng thông tin cụ thể hơn. Hơn nữa Gerd Kommer là 1 chuyên gia nổi tiếng trong ngành tài chính ở Đức.

Mua nhà hay thuê nhà ở Đức
Mua nhà hay thuê nhà [nguồn]

Vì sao bạn muốn mua nhà

“Khi mua nhà, tiền trả ngân hàng hàng tháng là để trả cho căn nhà của mình, còn thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ, thuê tháng nào phí tiền tháng đó”

Câu này chắc bạn đã nghe hoặc bạn cũng nghĩ như vậy. Nhưng đây là 1 nhận định hoàn toàn sai lầm. Có rất nhiều website, blog và sách về tài chính đã nói về sai lầm này.

Lí do là vì bạn mới chỉ nhìn vào những người đang sở hữu nhà và thấy họ chỉ cần trả tiền vay ngân hàng, căn nhà đó sau 20 năm sẽ là của họ. Còn bạn thì phải trả tiền cho chủ nhà, mà sau ngần đấy thời gian vẫn trắng tay

Khi đọc hết bài viết này, bạn sẽ có cái nhìn công bằng và tổng quát hơn. Và bạn sẽ ngạc nhiên với kết quả đó.

“Giá nhà tăng nhanh chóng mặt, mua chậm ngày nào là mất tiền ngày đó

Giá nhà tăng trung bình theo từng năm là đúng, nhưng tăng nhanh chóng mặt thì chưa phải. Thực tế mà nói, kể từ sau 2010, giá nhà đã tăng nhanh hơn thời điểm trước đó nhiều, nhưng không có gì đảm bảo là nó sẽ tiếp tục tăng như vậy mãi mãi. Không có khoản đầu tư nào có thể liên tục tăng phi mã được. Bằng chứng là khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã đẩy giá nhà xuống thấp kỉ lục.

Biểu đồ dưới đây mình đưa ra 3 số liệu trong khoảng từ 1990 tới 2018. Để so sánh 1 cho dễ, mình lấy mốc 1990 là 100.

  • Chỉ số giá căn hộ mới xây (Eigentum – Neubauwohnung). [nguồn].
  • Chỉ số lạm phát (Inflationsraten) [nguồn].
  • Chỉ số S&P 500. Đọc ở đây để hiểu chỉ số này là gì nhé.

Nhìn biểu đồ này, có thể nhận thấy:

  • Từ năm 2010 trở lại đây, giá nhà mới tăng nhanh khoảng 10%/1 năm, trước đó còn tăng chậm hơn lạm phát.
  • Từ 1990 – 2018, giá nhà chỉ tăng nhanh hơn lạm phát 1 chút (216 so với 152), trong khi đó, chỉ số S&P 500 tăng tới 7,5 lần. Có nghĩa là, nếu bạn bỏ 100$ mua ETF theo chỉ số này, năm 2018 bạn đã có 750$.

Các chi phí khi bạn muốn mua nhà ở Đức

  • Chi phí sửa chữa.
  • Thuế phí khi mua/bán nhà
  • Thuế sở hữu nhà hàng năm
  • Lãi ngân hàng
  • Chi phí cơ hội
  • Chi phí thuê người quản lí nhà (nếu bạn muốn chuyển đi vùng khác và cho thuê)

Khi thuê nhà, bạn chỉ cần trả tiền thuê hàng tháng 😉

Thuế phí khi mua nhà

Khi mua 1 căn nhà, bạn phải chịu các loại thuế phí sau:

  • Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbssteuer): 3.5% – 6.5% tùy bang [nguồn]
  • Phí công chứng giấy tờ (Notar und Grundbuchkosten): 1.5% – 2%
  • Phí môi giới (Makler): 3.5% – 8%.
  • Phí kiểm định chất lượng nhà (Gutachter): từ vài trăm tới vài nghìn euro

Tổng lại là vào khoảng 10 – 15% giá trị căn nhà. Ví dụ:

Giá nhà 1 số vùng [nguồn]

Thuế phí khi bán nhà

Nếu bạn sở hữu căn nhà dưới 10 năm hoặc bạn không ở căn nhà đó, khi bán, bạn sẽ phải chịu thuế 25% lợi nhuận (Kapitalertragssteuer).

Ngoài ra, kể từ 12/2020, khi bán nhà bạn phải chịu 1 nửa thuế môi giới (Maklergebühren).

Thuế sở hữu bất động sản (Grundsteuer)

Trả hàng năm cho Finanzamt khi bạn sở hữu nhà. Từ 0.26% – 1% 1 năm. Cái này tùy thuộc vào vị trí hay loại căn hộ của bạn.

Lãi ngân hàng (Baufinanzierung)

Lãi ngân hàng khi mùa 1 căn hộ phụ thuộc vào:

  • Số tiền bạn trả trước (Eigenkapital). Thông thường vào khoảng 20% để có lãi suất tốt. Bạn cũng phải chuẩn bị thêm ít nhất 10% trả thuế phí khi mua nhà.
  • Khả năng trả hàng tháng của bạn (công việc càng ổn định càng tốt).
  • Thời gian vay.

Hiện tại, mức lãi suất khi vay mua nhà (2020) là rất thấp, chỉ từ 1 – 1.5% 1 năm. Đây là 1 trong những lợi thế lớn của việc đi mua nhà.

Chi phí cơ hội (Opportunitätskosten)

Đây là 1 khoản phí mà hầu như không ai nghĩ tới. Khi mua nhà, bạn phải bỏ ra số tiền khoảng 20% giá trị căn nhà, cộng với tiền thuế phí ở trên (10 – 15%). Thêm vào đó là tiền trả lãi ngân hàng (Darlehenszinsen), chi phí sửa chữa, thuế nhà hàng năm. Số tiền này nếu để đầu tư (ví dụ như ETF) thì tiền lãi sau nhiều năm sẽ là rất lớn.

Chi phí sửa chữa (Instandhaltungskosten)

Đây cũng là 1 chi phí không nhỏ mà các bạn hay bỏ quên khi mua nhà. Lò sưởi bị hỏng, bếp cần nâng cấp, đường ống nước bị rò, garage cần nâng cấp, đều phải tốn tiền sửa. Mà các bạn cũng biết ở Đức chi phí này đắt thế nào. Trong khi nếu thuê nhà bạn chỉ cần gọi điện cho chủ nhà bảo họ sửa.

Trung bình vào khoảng từ 1 – 2€ / tháng cho 1qm (nhà mới) [nguồn]. Ví dụ 1 căn nhà 100qm, thì trong 30 năm, bạn sẽ tốn 36.000€ – 72.000€ tiền sửa (chưa kể lạm phát). Nếu mua nhà cũ, chi phí này sẽ lớn hơn.

So sánh mua nhà và thuê nhà

Bây giờ mình cùng làm 1 ví dụ so sánh giữa việc mua nhà và thuê nhà nhé.

Update: Có những bạn bảo thông số mình đưa ra không đúng, vì số này cao qua số kia thấp quá. Đây là con số TRUNG BÌNH trên cả nước Đức, có link đàng hoàng. Nếu các bạn tìm được deal tốt hơn thì cứ làm theo những gì bạn cho là hợp lí, đừng comment nói mình sai này nọ, vì mình chỉ lấy theo số liệu đã có thôi.

Để công bằng, mình cùng làm rõ các điểm sau trước.

  • Bạn sẽ sống 20 năm trong căn nhà bạn mua. Nếu sống ở đây ít hơn, thuê nhà gần như luôn là sự lựa chọn hợp lí hơn.
  • Giá nhà tăng khoảng 3.5% 1 năm. Đây là mức tăng trung bình 20 năm trở lại đây [nguồn].
  • Giá nhà chia giá thuê theo năm (Kaufpreis/Jahreskaltmiete) = 25. Ví dụ, 1 căn nhà giá 300.000€ có thể cho thuê với giá 1000€ / 1 tháng (kaltmiete) [nguồn]
  • Giá thuê nhà tăng hàng năm theo lạm phát khoảng 1.5% 1 năm [nguồn].
  • Mình bỏ qua Nebenkosten (nước, rác, sưởi, …), vì dù thuê hay mua nhà các bạn đều phải trả khoản này như nhau.
  • Để đơn giản hóa, mọi thông số đều được tính sau lạm phát. Ví dụ, lãi khi đầu tư ETF là 8.5%, mình trừ đi lạm phát còn 7%, tiền thuê nhà, chi phí sửa chữa sau lạm phát là không đổi.

Các thông số ban đầu:

  • Giá nhà: 300.000€ (100qm)
  • Tiền vốn ban đầu: 100.000
  • Lãi suất ngân hàng: 1,2%, Thời gian vay: 20 năm -> trả ~1075€ / 1 tháng
  • Giá nhà tăng 2%/ 1 năm (sau lạm phát).
  • Chi phí sửa chữa: 1.5€ / 1qm (150€/ 1 tháng) (tăng theo lạm phát)
  • Thuế phí khi mua nhà: 10%
  • Tiền thuê nhà: 1000€/1 tháng (tăng theo lạm phát)
  • Lãi đầu tư ETF: 7% (sau lạm phát)

Mua nhà

  • Vốn ban đầu: 100.000€
  • Nợ ngân hàng (Tilgung): 230.000€ (300.000€ + 30.000€ Nebenkosten – 100.000€)
  • Tiền trả hàng tháng: 1.075€ (trả bank) + 150€ (tiền sửa chữa) + 75€ (thuế nhà, bảo hiểm nhà …) = 1.300€
  • Sau 20 năm, bạn trả hết nợ ngân hàng, căn nhà thuộc về bạn. Giá trị căn nhà lúc này là: 445.000€ (tăng 2%/1 năm trong 20 năm)

Thuê nhà

  • Vốn ban đầu: 100.000€
  • Mỗi tháng trả tiền thuê 1000€, còn dư 300€ (so với mua nhà)
  • Đầu tư ETF 100.000€, mỗi tháng thêm 300€.
  • Sau 20 năm, bạn có 535.000€ [tính ở đây]. Khi bán bạn phải chịu thuế tương đương 18,46% lợi nhuận. Bạn có 454.000€ trong tài khoản.

Kết luận

Có thể thấy rằng sau 20 năm, khoản tiền bạn có gần tương đương nhau. Những thông số so sánh đều rất công bằng, thậm chí còn có lợi cho mua nhà hơn, vì với mình, tiền thuê nhà 1000€ kalt cho 1 căn nhà 300.000€ là quá đắt 😉

Vì vậy bạn không cần lo lắng hơn thiệt về tài chính khi chưa thể mua nhà ngay.

Yếu tố ảnh hưởng tới quyết định của bạn là:

  • Bạn có muốn sống lâu dài (20 năm +) ở 1 thành phố không ? Hay bạn nghĩ tương lai mình có thể sẽ chuyển tới nơi khác hay về Việt Nam sống ?
  • Bạn có muốn sở hữu 1 nơi dành cho riêng mình, không bị chủ nhà soi mói không ?
  • Bạn đã có ít nhất 30% số tiền để mua nhà không ? Nếu không, thì bạn đừng nên mua nhà vội, vì lãi suất sẽ cao hơn, khiến việc mua nhà càng bất lợi so với thuê nhà. Mình khuyên các bạn nên đầu tư (rủi ro thấp), cho tới khi có đủ số tiền này.
  • Bạn có ngại phải tự lo tất cả các vấn để cho căn nhà của mình không (sửa chữa, giấy tờ …) ?

Đối với mình, mình dự định định cư ở Đức và sẽ chỉ mua nhà khi mình chắc chắn sẽ sống lâu dài ở 1 nơi. Hiện tại, mình chỉ đi thuê nhà và đầu tư ETF hàng tháng. Mình không lo về vấn đề giá nhà tăng, vì khoản đầu tư của mình còn tăng nhanh hơn.

Nếu các bạn thấy bài này hữu ích, hãy share cho bạn bè nhé 😉

Nguồn: https://cuocsongoduc.org/

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *